Ринок оренди житла в Україні у 2024-2025 роках продовжує бути складним і нерівномірним. Говорити про єдиний тренд для всієї країни неможливо. Ситуація кардинально різниться не лише між областями, але й часто між районами одного міста. Це живий, хоч і травмований, механізм, що реагує на безпекові виклики, економічну ситуацію та масові внутрішні міграційні хвилі. Попит змінився: орендарі стали значно вимогливішими, і тепер ключові параметри вибору – не лише ціна та ремонт, але й безпека та енергонезалежність. Що насправді відбувається з цінами на оренду квартир, де знайти житло найскладніше, і який прогноз цін на нерухомість дають фахівці? Дізнайтесь більше на Wellora.
Охочих багато, а “однокімнаток” мало
Це ключова проблема, спільна для всіх умовно безпечних регіонів України – від Києва до Львова та Івано-Франківська. Сегмент однокімнатних квартир та компактних “євродвушок” (кухня-студія + спальня) є найдефіцитнішим і водночас найбільш затребуваним. На це є кілька причин. По-перше, це основний тип житла для величезної маси ВПО, молодих пар, студентів та фахівців, що переїхали. По-друге, в умовах економічної невизначеності та зростання комунальних тарифів, саме “однокімнатки” є найбільш економічно вигідним варіантом для довгострокової оренди.
Власники, розуміючи це, тримають ціни на оренду квартир у цьому сегменті максимально високо. Якісні однокімнатні квартири з сучасним ремонтом, базовою технікою та в адекватній локації (біля метро чи транспортних вузлів) у Києві, Львові чи Дніпрі “живуть” на дошках оголошень не довше кількох годин. Часто рієлтори навіть не публікують їх у відкритий доступ, закриваючи потребу через “листи очікування” від клієнтів. Орендарі змушені влаштовувати справжні “перегони” з переглядами, часто погоджуючись на умови власника без торгу.
Водночас трикімнатні та багатокімнатні квартири, особливо у старому фонді (“чешки”, “радянські панельки”), перебувають у стагнації. Попит на них вкрай низький через астрономічні комунальні платежі в опалювальний сезон. Власники такого житла змушені або кардинально знижувати ціну (часто здаючи 3-кімнатну за ціною 1-кімнатної), або погоджуватися на здачу “покімнатно”, що значно ускладнює процес.
Що з подобовою орендою
Сегмент подобової оренди, що до 2022 року був орієнтований на туристів та короткі бізнес-візити, практично “помер” у більшості міст. В Одесі та Києві він скоротився на 80-90%. Це призвело до того, що тисячі квартир з гарним, “готельним” ремонтом вийшли на ринок довгострокової оренди. З одного боку, це дещо покращило якість пропозиції в середньому та високому цінових сегментах. З іншого – створило тиск на власників, які раніше здавали житло з гіршим станом: орендарі побачили, що за ті ж гроші можна знайти значно кращий варіант.
У Львові та Дніпрі ситуація інакша. У Львові ринок подобової оренди частково виживає завдяки внутрішньому туризму та короткостроковим візитам. У Дніпрі попит на подобове житло трансформувався: тепер це не туристи, а військові на ротації, волонтери, медики та люди, які приїжджають до міста у справах на 1-2 дні. Однак і тут левова частка колишніх квартир з подобової оренди перейшла в довгостроковий сегмент, наситивши його.
Київ та околиці: зростання цін і відсутність іноземців
Столичний ринок оренди відновився найшвидше. Запит “зняти квартиру в Києві” стабільно в топі. Осінній діловий сезон призвів до традиційного зростання цін на 10-15%. Найбільший попит має лівий берег (Позняки, Осокорки) через нову забудову та інфраструктуру, а також райони правого берега з гарною транспортною розв’язкою (Голосієво, Оболонь). Ключовими факторами при виборі стали безпека (наявність паркінгу-укриття, низький поверх) та енергонезалежність (газова плита, утеплений будинок).
Водночас ринок преміум-оренди в центрі (Печерський, Шевченківський райони) переживає не найкращі часи. Його ключовими клієнтами завжди були іноземці: дипломати, співробітники міжнародних компаній, експати. Зараз ця аудиторія практично відсутня. Як наслідок, пропозиція елітних квартир за $2000-5000 значно перевищує попит. Власники змушені суттєво знижувати ціни або погоджуватися здавати житло заможним українцям за прайсом, що значно нижчий за довоєнний. Околиці Києва (Ірпінь, Буча, Вишгород) також активно відновлюються, але попит там стримується факторами безпеки та логістики.
Одесити подобрішали: пускають з тваринами
Одеса – яскравий приклад “ринку орендаря”. Через ризики безпеки, близькість до моря та портової інфраструктури, а також повну відсутність туристичного сезону, попит на оренду тут низький. Пропозиція, навпаки, величезна – на ринок вийшли тисячі квартир із сегмента подобової та курортної оренди. У цій боротьбі за клієнта власники змушені йти на безпрецедентні поступки.
Якщо раніше знайти квартиру з домашнім улюбленцем було майже нереальним квестом, то зараз багато одеських орендодавців не просто “подобрішали”, а самі вказують в оголошеннях “можна з тваринами”, “беремо з маленьким песиком/котиком”. Це стало їхньою конкурентною перевагою. Крім того, в Одесі найпоширеніший торг, власники готові фіксувати ціну в гривні на тривалий термін, розбивати депозитний платіж та йти назустріч орендарю. Ціни тут значно нижчі, ніж у Києві чи Львові.
Львів і Дніпро: квартири розлітаються, як гарячі пиріжки
Ці два міста, хоч і з різних причин, є лідерами за рівнем попиту відносно пропозиції. У Львові ціни стабілізувалися на дуже високому рівні, часто не поступаючись київським. Попит підтримується ІТ-кластером, релокованим бізнесом, ВПО та студентами. Проблема Львова – дисбаланс між високою ціною та часто низькою якістю пропозиції в старому фонді. Якісні квартири в новобудовах “розлітаються” миттєво, що підтримує загальний високий фон цін.
Дніпро – це ключовий гуманітарний, військовий та бізнес-хаб на сході. Попит тут має не сезонний, а перманентний характер. Це військові на ротації, медики, волонтери, ВПО з ближніх областей та релокований бізнес. Дефіцит якісних 1-2-кімнатних квартир тут, мабуть, найгостріший в Україні. Власники це розуміють і тримають ціни, часто вимагаючи подвійний депозит. Знайти гідний варіант за адекватні гроші вкрай складно.
Прогнози: ціни на оренду квартир зростатимуть
Аналізуючи поточну ситуацію, можна дати обережний прогноз цін на нерухомість на найближчі пів року. Осіннє пожвавлення, пов’язане з діловим сезоном, вже відбулося і призвело до зростання цін (5-10%) у Києві та на Заході України. Подальший потенціал для зростання обмежений лише купівельною спроможністю населення. Однак у гривневому еквіваленті ціни, найімовірніше, продовжать повільно повзти вгору, відіграючи інфляцію та курсові коливання.
Ключовий фактор зими 2024-2025 – енергетика. Якщо зима пройде зі значними перебоями в електропостачанні, ринок оренди миттєво відреагує. Ми побачимо нову хвилю міграції: з високих поверхів на низькі, з повністю електрифікованих новобудов у старий фонд із газовими плитами, з міст у передмістя. Це призведе до ситуативного падіння цін на “проблемні” квартири та зростання попиту на “автономні” варіанти.
Загалом, ринок нерухомості 2025 року в сегменті оренди залишатиметься активним. На відміну від ринку купівлі-продажу, де люди займають вичікувальну позицію, оренда – це задоволення базової потреби “тут і зараз”. Мобільність населення залишатиметься високою, а отже, попит на оренду житла в Україні не спадатиме. Кардинального падіння цін у тилових регіонах очікувати не варто.
No Comment! Be the first one.